Sunday, August 12, 2018

買屋。SOHO的問題

今年開始步入人生另一個階段
30后需要開始置產
由於我是單身就偏好空間不太大、方便以及價錢可負擔的房產
所以打從一開始我的目標就是SOHO了

SOHO就是Small Office Home Office的縮寫
這股屋子又是個人辦公室的風潮
最近幾年確實蠻吸引很多自僱人士的興趣
但是有關於大馬SOHO的文章少之又少
所以記錄一下關於大馬SOHO的灰色地帶

爲何大馬SOHO會是一個灰色地帶
因爲它算是四不像
它是自住屋也算是辦公地方比較模棱兩可
所以處在Residential title和Commercial title的中間
那如何判定它到底是屬于何者?

故事說回頭·
我個人遇到的問題就是
當我簽了S&P時
我才知道SOHO并不是Residential title的問題嚴重程度
比我想象中還嚴重許多
我是一開始知道SOHO是Commercial title
但並不知道我買入的那間並不是under HDA的

其實大馬房屋部已經把SOHO歸納為Commercial title
不過如果它是under HDA的話
那就能把它當作是以自住屋身份自居的Commercial title
那什麽是HDA?
Housing Development Act
意思是這間SOHO是受房屋發展法令保護的
當你買入SOHO是under HDA的話
通常銀行貸款給你的時候
會參考這個標準
如果這間SOHO是under HDA的話
基本上,銀行會以房屋貸款的方式借貸你
如果不是的話,那銀行會以商業貸款的方式借錢給你

至於房屋貸款商業貸款有什麽差別
我先說我拿到的offer差別吧
房屋貸款
- 借貸90%
- 可以分期35年
- 利息4.6%
- Fully flexi loan account (沒有任何手續費、啓用費或是維持費)
商業貸款
- 借貸85%
- 分期25年
- 利息4.9%
- Semi flexi loan account(每次提錢需徵收費用,而且不能網上辦理)
明顯比較的話房屋貸款的彈性肯定是完勝商業貸款
畢竟拉長貸款時間的話
你是可以選擇增多現金持有
如果沒有另作安排打算的話
多餘的現金自然會在大概幾年内提早供完(華人心態不喜歡欠錢)

還有一點是如果買入SOHO的話
你無法享有第1間自住屋首500k免印花稅
這是2018年財政年所給與的優惠
不過,如果你第2間資產是自住屋的話
你還是entitle這個優惠(不過,買了SOHO的人短期内應該很難再買第2間屋了)

再者就是EPF這個問題
EPF第2戶口能提錢出來協助購買房子
不過,只能是自住屋
那EPF的標準在哪裏?
那就是根據銀行所提供的貸款詳情
如果銀行提供你“房屋貸款”的話
EPF就允許你提錢出來
這個是超級重要的
EPF基本上不會參考地契上的資料
意思是説就算你的unit在地契上注明是商業地
不代表不是自住屋
因爲以前很多人都是住在自己的店屋樓上
(就是那種樓下是自己/他人的店,可是樓上是自住或是分層賣的情況)
所以那也可以考慮那是自住屋
有關於EPF提錢的技巧和要素
我會在另一篇再做記錄

再來就是所有under在commercial title的水電,電話寬頻費或是Indah Water等
都是比普通自住屋還要高1,2成左右
不過,這些都是可以申請的
因爲目前還沒有交鎖匙
所以我也不確定是個怎樣的程序
如果申請成功的話
我也會在另一篇再做記錄

Monday, January 1, 2018

總結。2017年投資理財篇

今年的總資金投入大概是MYR37,500
其實這6年的資金投入目標算是MYR132,000
去年不達標衹有MYR105,000
所以今年加把勁稍微把儲蓄率提升
目前總資金投入是MYR140,000

儲蓄率提升不代表滿意現有的開支情況
因爲去年車子不見了
所以沒有供車的壓力所以開支稍微寬鬆
10月剛買了新車,因爲車子殘舊
每次回家都需要跟家裏人借車
加上舊車的維修費不菲
所以趁年底有折扣就買了新車

今年旅行的支出也節省不少
主要是去東南亞國家,包括了
4月去泰國普吉島
9月去了印尼龍目島、巴厘島
原本打算今年去日本大阪的計劃
因爲朋友不能同行而作罷

可是一些不可視的開支
讓我今年對於自己的支出相當不滿意
第一就是我近年來飽受脫髮的困擾
就嘗試去某有名的中藥頭髮護理店簽購了一些配套
其實價錢我不是很在意
既然錢已經花了我更在意的是出來的效果
我不能接受的是如果給到錢可是效果欠佳
結果確實白忙一場
由於目前我以分期付款的方式買了配套
會一直到明年3月才終止
所以這也饞食了我部分現金流
第二則是提前預定的網購噩夢
預購其實不需要給現錢
所以click兩下加入購物車内也不會有任何感覺
一直到貨品從信用卡扣錢以及要送到時才感覺心痛
不過目前已經停止了其他相關產品的預購
所以這算是痛徹痛悟?

不過由於今年開始以記賬的方式來管理日常開支
所以日常開支上的花費反而減少很多
而工作上薪水的升幅已經不能爲我帶來任何期待
所以只是期望老闆不要再調低或減少其他的福利了

説到工作上的問題
自己明年也到了30,所以自己出來闖一闖看來是必要的
看到老闆無情的欺壓自己的部門,剝削大家的貢獻
想到也真心覺得無力

對於今年投資方面的增進
唯一一個就是開了能買賣外國股市的戶口
至於為什麽那麽突然有興趣投資外國股市,目前則不方便透露
衹是這個投資如果幸運的話資金就能翻3倍
目前丟了MYR50,000+下去
這算是我人生中第一次買股超過50千
就因爲這筆投資我的部落格也被我荒廢
這是因爲我已經乖離了我原本想每個月拿穩定股息的想法
其實説到種種的一切
都是因爲對目前的工作有危機感
造成自己所投資的公司不能等待
因爲資金隨時需要準備好
可能一個機會就是等待你的現錢到位
而市場的話,不是天天好市,而你現在買下的
不代表當你等錢用的時候,能給你一個漂亮的離場價
所以目前保留現金,只是買入短期内能看的到爆炸性盈利的公司
要說這是投機也罷,畢竟自己的金錢,盈虧都是自己的

Saturday, December 30, 2017

總結。2017年投機篇

今年交易次數比往年低
但是由於套利中長期投資的股項
所以已實現的盈利MYR14,229.70比以往高

今年貢獻最多就是MAGNI
一次過在MYR6.45賣完
賣出的原因在于馬幣走強
NIKE的銷售低迷以及公司無預警減低股息
而公司的股價在大市低迷下越跌越低
所以就賣出退場觀望

其次是DNEX
這也算是果斷賣出獲利的公司
從最高回酬MYR0.665
我在跌到MYR0.545的情況下停利賣出
感謝逆風前輩介紹
也算是撈到一點小回酬

要説可惜的公司倒是有幾間
2間錯過了開番,1間則錯過了至少50%的回酬
以及1間判斷失誤的賣出
沒錯這兩間就是MMSV和PMETAL
MMSV年頭買入MYR0.84
今年最高達到了MYR1.98算是開番的成績
而至於PMETAL則是買入MYR2.50
近期最高價則是MYR5.20同樣也是開番

而另外一間自己看好的公司
MFLOUR則是賣出在MYR1.47后
股價最高也是到MYR2.49超過50%的回酬
還有就是LUXCHEM了
業績慘淡后我就沒有留戀的情況下賣出
但是後續反而股價持續走挺
最高回酬是賣出后還有多30%
看來去年AIRASIA的“慘案”還是陸續發生啊

除了賺錢之外虧錢也是不少
最大單依然是自己的大倉
看來TEKSENG后,PRLEXUS壓重注也是慘賠
虧了MYR3,600++
自己對於沒有業績表現的公司
砍股斷臂是很果斷的
目前EKOVEST也是虧了要接近5位數
自己本身沒砍的原因是公司業績還是保持
僅僅是因爲近期不利的消息
并不會導致自己隨意賣出

買賣賺錢的公司有
HOMERIZ
MFLOUR
PRTASCO
ARANK
PRESTAR
BKOON
LITRAK
DNEX
MMSV
DNEX-WA
PMETAL
HLIND
OLDTOWN
LUXCHEM
KRONO
MAGNI
BJFOOD

買賣虧錢的公司有
EG-WC
REDTONE
BINTAI
TA
KAREX
PRLEXUS
LIONIND
AJIYA
GESHEN
REXIT
EKOVEST(CONTRA)
PETRONM

Friday, December 29, 2017

總結。2017年股息篇

今年的股息總收入是MYR4,182.96
相比去年的股息總收入MYR5,654.12下跌了26%
這個成績算是預料之内
(下半年調整了股息收入的預測
從年目標的MYR5,000降至MYR4,000)
但相比去年有許多一次性的股息增加
拉高了比較基礎所以也算無可厚非

今年也達到年頭所説的穩定性
每個月至少MYR200的股息收入
除了4,7月未達標以外
剩餘的月份皆能累積目標股息收入
至於貢獻前5名則是
1. MAGNI
2. CCMDBIO
3. HOMERIZ
4. LITRAK
5. PRLEXUS


好了,關於今年股息下跌的原因
其實也有好幾個
1. 在股息除權前賣了
9月是股息傳統強月
LUXCHEM和LITRAK我都選擇賣了
LITRAK看不到成長
LUXCHEM又深受原料昂貴所影響
2. 策略改變
之前有停刊幾個月的緣故
是因爲我抽取總資金的25%投資了香港股市
股息的收入也因爲少了25%資金
所以下半年的成績對比上半年有所差別
3. 工作環境所逼
對於目前工作現況不是很滿意
打算自己出來創業(因此資金不能被股市套住)
目前傾向于較短期投機或投資機會
4. 投銀改變政策
從8月開始起HLebroking nominee對每筆股息收入
徵收MYR5.00手續費
這導致我把免費股的公司全部賣了
因爲有些股息僅有幾十元
如此來計算的話真的不是很划算

總結來説
2018年我也不是很看好自己的股息收入
畢竟今年貢獻股息的前5名公司我僅剩一間
加上策略改變等種種因素
唯有見步行步

Saturday, November 25, 2017

開番。松下大馬(PANAMY,3719)

2013年9月4日
是買入PANAMY的第一天
想不到就持有了一段時間
說長不長,說短也不短
其實要寫這篇文章也糾結很久
因爲我買入的價格是MYR24.84
你應該會想這哪算是1番
1番起碼要至少MYR50才算是吧

可是我的算法就簡單多了
我扣除了這些年領取的股息
總數是MYR6.44
成本一下子就降低了MYR18.40
所以現在來説是有一番了吧?

持有的這段時間内
有艱難時期,有調整時期當然也有甜蜜期
最艱難的時期就是買入的第一年
股價在股息除權后近一年内股價只在MYR18-20中徘徊
其實股價開始爆發是在2016年后開始
因爲訂單增加加上嚴格地控制營運成本后
股價也慢慢隨著净利開始有上升的趨勢

至於爲何會買入這個“大笨象”
其實是因爲我的大學學長所介紹的
説起我這個學長-他是我爲數不少所欣賞的投資人
能堅持長期投資只注重自己所持有的公司
并不受外圍的投機氣氛所騷擾
一心一意只買入大藍籌並等待它們的成長
這點只有在投資裏待過一段時間的
才能體會這份堅持真的太難能可貴了
話題有點扯遠了(應該會寫一篇關於他的文章)

當然并不是只要學長介紹就二話不説買入
事前做功課還是必要的
就研究爲何松下日本要到馬來西亞設廠
它的獨占性是什麽?市場方向是什麽?產品主攻對象是誰?
做了功課后你就會對自己持有的公司有信心
自然就能長期持有
如果只是單單聼從他人建議就買入
一個調整來臨可能就把你一并洗掉

當然説起2017年PANAMY目前正處於調整期
雖然營業額上升可是净利卻受到原料價格影響
以及馬幣價格正逐漸攀升所影響
不過相信管理層應該會懂得如何應對
過往的經驗包括進行一些促銷活動改善及加強生產
并將持續進行成本削減活動下應該會看到效果

Friday, June 30, 2017

回顧。6月

2017年上半年結束了
大家年初所設定的目標是不是已經完成了50%?還是超出預期?
我個人所設定的目標有些已經達標,有些連開始都沒有,
有些則因爲某些因素取消了
不管怎樣,還是希望自己保持正面思想來迎接下半年的到來

康樂(KAREX,5247)因爲業績的表現不如預期
股價也隨之出現大幅度的下滑
自己手癢跑去接貨結果就是止損收場
其實這是因爲上個月舊街場(OLDTOWN,5201)的投機成功存有僥幸心態
覺得自己應該可以複製同樣成果,結果可想而知
現在就反思一下同樣的case爲何有不一樣的結果
OLDTOWN一開始就出現沉重的賣壓
過後股價就迅速地獲買盤支撐下收復失地一些
KAREX雖然一開始也跳空下跌
但是情況并沒有想象中嚴重
而是到了午餐后因投行的建議(目標價:MYR1.70)
股價一沉就沒有回頭路,隔天也跟著重挫
下面的圖表就顯示KAREX業績公佈后的交易日
雖然這次的投機是虧了一點錢
但是卻學到了寶貴的經驗

組合中也做了一些變動
我把之前買入豐隆工業(HLIND,3301)賣出轉換怡克偉士(EKOVEST,8877)
因爲EKOVEST出現便宜價格
但是要强調的是HLIND并沒有什麽問題
但它在我組合内持股偏低加上我已經沒有多餘資金加碼
所以賣了集中在EKOVEST上
而EKOVEST在6月期間也獲得大馬政府同意
發展“吉隆坡河城”(KL River City)計劃
這證明了林剛河跟政府的關係并沒有因爲大馬城事件而有太大的影響
EKOVEST整個6月處於低量交易中
把一些沒有耐心的人稍微洗一洗
現在價格算是穩定在MYR1.17以上
衹要沒有“重大”事情發生應該很難再次跌破MYR1.17

業績方面
KESM工業(KESM,9334)持續保持出色的增長
營收以及净利皆破新高
而公司在2017財政年的資本開銷高達1.2億令吉
投行給予的目標價進一步提升至MYR21.80
之前我自己所設定的目標價MYR16.00
以目前的進度來説已經超出預期
KESM現今的PE是17在科技股領域中平均18
目前的股價算是合理價

『美女』美特工業(MAGNI,7087)的業績也算是令人驚艷
營業額以及净利都破歷史新高
不過值得注意的是MAGNI在這個季度中
核心盈利外的投資收益表現特出
所以這個季度的净利才如此驚人
公司的現金流穩定加上高現金但股息僅僅增加1仙
股息增長并未隨著净利的增幅而有所增加
看來即將來臨的AGM勢必會成爲小股東詢問的重點

至於重頭戲寳翔控股(PRLEXUS,8966)業績出現滑鐵盧
雖然已經預了第3個季度的業績是偏弱的
但是預料之外的額外taxation使整體的業績更加難看
看來下個星期股價往下跳空已成定局
目前還在考慮著著要不要繼續守下去
因爲看了管理層解釋后,覺得好像不是很可以

股息方面
Jan'17: MYR370.00
Feb'17: MYR360.00
Mar'17: MYR584.00
Apr'17: MYR180.00
May'17: MYR600.50
Jun'17: MYR675.00

total: MYR2,769.50
除以12,平均每個月MYR230.79
6月收到了多達5間公司的股息
這個月的被動收入主要貢獻來自CCMDBIO和AJIYA
除此之外還有增派股息的HOMERIZ
免費股LIIHEN以及長期持有的PETGAS
來臨的7,8月就目前來説應該會非常慘淡
看來必須想想看如何增加這兩個月的股息流入

Thursday, June 29, 2017

記錄。人生第一桶金(200千)

距離上一篇記錄人生第一桶金(100千)
應該差不多1年半左右的時間
沒錯股市的資金已經由100千增長到了200千的規模
這次真的多虧了MAGNI和KESM的貢獻
(近期的牛市真是幫托不少)
因爲畢竟資金大多數鎖在老大股PRLEXUS、
老二股EKOVEST以及老三股CCMDBIO
在他們還在冬眠情況下勉强抵達
這已經算是很感恩了

當然這筆資金的組成在這裏也記錄一下
總投入資金:137000
OPM(馬金):7300
紙上回酬:56700
當然紙上回酬是有上有下,所以看看就好
衹要還沒賣出就不知道最後是賺還是虧
所以在意也是沒用的

在這裏也順便記錄一下這6年所投入的資金
2012年:12000
2013年:18000
2014年:24000
2015年:30000
2016年:36000
2017年:17000(截至6月29日)

從0到100千用了3年8個月
再從100千到200千用了1年6個月
之前看了1篇文章,内容大意應該是說
如果你有了第1個100千
往後的100千也會陸續有來
而且所使用的時間也比之前來得更快
當初我也是對這篇文章采取半信半疑的態度
認爲這怎麽可能會
如果使用相同的時間反而比較合理
但現在對於我來說這個道理好像說得通?
(不過前提是股市沒有崩盤)

雖然之前的目標是35歲前財務自由并退休
看來在還有6年的情況下機會非常渺茫呐
所以我今天稍微修正了一下
就增加多5年改成40歲前財務自由并退休
因爲覺得人生如果衹是一味地追求財務自由
而刻薄自己的人生也算是顧此失彼
錢還是要存但不是在犧牲生活品質的前提下
我想以這個原則走往財務自由的路
才不會發現越接近終點,自己人生也充滿許多遺憾